اخبارصنعت-حسین کوثری: اگرچه بازار مسکن فرصتهای سودآوری قابل توجهی ارائه میدهد، اما موانع متعددی نیز وجود دارد که میتواند ریسک سرمایهگذاری را افزایش دهد. در ادامه مهمترین این چالشها بررسی میشوند.
یکی از بزرگترین مشکلات، عدم تعادل میان عرضهٔ واحدهای مسکونی و تقاضای واقعی است. در بسیاری از شهرهای بزرگ، پروژههای بزرگ ساختوساز با سرعت کم پیش میروند؛ در حالی که تقاضا برای مسکن ارزانقیمت و باکیفیت همچنان رو به افزایش است. این عدم تعادل میتواند منجر به ایجاد «حباب مسکن» شود که در نهایت قیمتها را بهصورت ناگهانی کاهش میدهد.
دسترسی به زمینهای مناسب و دریافت مجوزهای ساختوساز از موانع اصلی برای سرمایهگذاران است. قوانین پیچیدهٔ شهری، محدودیتهای مربوط به زیرساختهای عمومی و هزینهٔ بالای خرید زمین در مناطق پرجمعیت میتواند پروژههای مسکن را بهسختی قابل اجرا تبدیل کند.
سرمایهگذاری در مسکن معمولاً نیاز به سرمایهٔ اولیهٔ قابلملاحظهای دارد و بازگشت سرمایه ممکن است چندین سال به طول انجامد. در این مدت، نوسانات بازار، تغییرات سیاستهای مالیاتی یا افزایش هزینههای ساخت میتواند نقدینگی پروژه را تحت فشار قرار دهد.
بررسی شرایط فعلی بازار مسکن نشان میدهد که این بخش از اقتصاد کشور در مرحله حساس و متفاوتتری نسبت به سالهای گذشته قرار گرفته است. مجموعهای از عوامل همچون افزایش هزینههای ساخت، محدودیت منابع مالی، کاهش قدرت خرید خانوارها، افت حجم معاملات و تأثیرپذیری از شرایط بحرانی، موجب شده است بازار مسکن با رکودی پیچیده و چندوجهی مواجه شود. بااینحال، تداوم این وضعیت بهمعنای توقف کامل فعالیتهای ساختمانی نیست بلکه نیازمند اتخاذ سیاستهایی متناسب با شرایط جدید و حمایت هدفمند از فعالان این حوزه است. تأمین مالی پروژههای نیمهتمام، کاهش موانع تولید، ایجاد ثبات اقتصادی و تقویت توان خرید متقاضیان میتواند زمینه بازگشت تدریجی رونق به بازار را فراهم کند. در شرایط کنونی، بازگشت به الگوهای گذشته راهکار مناسبی برای حل مشکلات بازار مسکن نخواهد بود و باید براساس واقعیتهای اقتصادی موجود، برنامهریزی جدیدی انجام شود. آینده این بازار بیش از هر چیز به میزان توانایی سیاستگذاران در ایجاد تعادل میان عرضه، تقاضا و سرمایهگذاری وابسته خواهد بود. از طرفی، در عصر فناوری و تکنولوژی توجه به نقش فناوریهای نوین در صنعت ساختمان نیز میتواند به بهبود بهرهوری و کاهش هزینهها کمک کند. استفاده از روشهای ساخت صنعتی، مدیریت هوشمند پروژهها و بهکارگیری مصالح نوین، از جمله اقداماتی است که در بسیاری کشورها برای مقابله با رکود و افزایش کارایی بازار مسکن مورداستفاده قرار گرفته است. همچنین شفافسازی فرایندهای صدور مجوز و کاهش بوروکراسی اداری میتواند انگیزه سرمایهگذاران را برای ورود مجدد به این بخش افزایش دهد.
جنگ نباید بهانه ضعف عملکرد دولت در حوزه مسکن باشد
یک کارشناس بازار مسکن گفت: جنگ نمیتواند توجیهکننده ضعف عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن باشد؛ این وزارتخانه پیش از جنگ نیز برنامه مشخص و قابل دفاعی برای ساماندهی بازار مسکن نداشت.
فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به سیاستهای کلان بخش مسکن و ارزیابی عملکرد وزارت راه و شهرسازی، اظهار کرد: رهبر شهید در سال ۱۳۸۹ سیاستهای کلی نظام در بخش مسکن را ابلاغ کردند. سال گذشته نیز در مجمع تشخیص مصلحت نظام جلساتی برای ارزیابی عملکرد دستگاههای اجرایی، بهویژه وزارت راه و شهرسازی، در زمینه میزان تحقق این سیاستهای کلان برگزار شد.
وی افزود: در این ارزیابیها مشخص شد که وزارت راه و شهرسازی عملکرد مناسبی نداشته و بهویژه در حوزه واگذاری و عرضه زمین برای ساخت مسکن حمایتی، عملکرد قابل قبولی از خود به جا نگذاشته است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن بیان کرد: فارغ از سیاستهای کلی نظام، اکنون در سال دوم اجرای برنامه هفتم توسعه قرار داریم. طبق این برنامه، باید ۲۰ درصد به محدوده شهرها و روستاها افزوده شود و سکونتگاههای جدید ایجاد شود. بر این اساس، در دو سال نخست اجرای برنامه باید حدود ۸ درصد از این هدف، یعنی سالانه حدود ۴ درصد، محقق میشد، اما چنین اتفاقی رخ نداده است.
وی ادامه داد: حتی اگر اقداماتی هم در این زمینه انجام شده باشد، میزان آن کمتر از یک درصد و نزدیک به صفر است. الحاقات انجامشده نیز در مقایسه با ۳۳۰ هزار هکتار پیشبینیشده در برنامه هفتم توسعه، رقم قابل توجهی محسوب نمیشود.
یلاتی با اشاره به وضعیت اجرای سیاستهای حوزه مسکن تصریح کرد: از منظر سیاستهای کلان، برنامههای میانمدت و پنجساله توسعه و همچنین عملکرد کوتاهمدت در بازار اجاره و پروژههای جاری نهضت ملی مسکن، عملکرد وزارت راه و شهرسازی قابل دفاع نبوده است.
وی یادآور شد: رتبهبندی اخیر منتشرشده از سوی دولت درباره عملکرد وزارتخانهها نیز این موضوع را تأیید میکند؛ بهگونهای که وزارت راه و شهرسازی از نظر میزان رضایت و عملکرد، در انتهای جدول دستگاههای اجرایی قرار گرفته است. این موضوع نشان میدهد که وزارتخانه نه در مسیر تحقق اهداف کلان حرکت کرده و نه عملکرد کوتاهمدت و میانمدت قابل قبولی داشته است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به شرایط فعلی کشور اظهار کرد: سیاستهای دولت در حوزه مسکن طی این مدت چندان مثبت نبوده است. هرچند کشور اکنون در شرایط جنگی قرار دارد و این شرایط بر ساختوساز و تقاضای بازار مسکن تأثیرگذار است، اما نباید تمامی مشکلات این بخش به جنگ نسبت داده شود.
وی گفت: پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز وزارت راه و شهرسازی برنامه مشخص و مؤثری برای حوزه مسکن نداشت. حتی تا پیش از خرداد ۱۴۰۴ و جنگ ۱۲ روزه نیز برنامه عملیاتی مشخصی در حوزه مسکن مشاهده نمیشد.
ایلاتی خاطرنشان کرد: امروز نیز به نظر میرسد بخشی از مباحث مطرحشده درباره تأثیر جنگ، بیشتر جنبه توجیهی دارد و نباید عملکرد نامناسب حوزه مسکن صرفاً به شرایط جنگی گره زده شود. جنگ واقعیتی است که بر روند ساختوساز و بازار تقاضا اثر میگذارد، اما مسئله اصلی این است که وزارت راه و شهرسازی هنوز تکلیف خود را در بازار مسکن بهدرستی مشخص نکرده و طرحهایی که در دست اجرا دارد نیز بیشتر جنبه مقطعی و موقتی داشته و نمیتواند پاسخگوی مشکلات ساختاری بازار مسکن باشد.
علت رشد قیمت مسکن بعد از جنگ
بیتالله ستاریان ـ کارشناس بازار مسکن ـ با بیان اینکه هزینههای تولید مسکن در یک سال اخیر دو برابر شده است به ایسنا گفت: اینکه بعضی مصالح ساختمانی در اثر آسیبهای ناشی از جنگ نسبت به دیگر کالاها رشد قیمت بیشتری را تجربه کرد بحثهای جزئی است اما اگر در یک حالت کلی نگاه کنیم تولید برای سازنده گران شده است. احتمالا باز هم مصالح ساختمانی افزایش پیدا میکند. در حال حاضر تقریبا یک ساختمان هشت طبقه متری ۶۰ میلیون تومان درمیآید و اگر ۱۰ تا ۲۰ طبقه بسازیم هزینه ساخت به ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان میرسد.
این کارشناس بازار مسکن علت رشد قیمت مسکن بعد از جنگ را امن بودن سرمایهگذاری در این بازار دانست و گفت: دو بازار موازی مسکن، طلا و ارز هستند. تفاوت طلا و ارز نسبت به مسکن کوتاه مدت و نقدشوندگی سریع آنها است. اما دیدیم وقتی دلار و طلا طی چند ماه ثابت ماند و بحث مذاکره و تفاهم مطرح شد بلافاصله مسکن رشد کرد؛ زیرا این برداشت ایجاد شد که ورود سرمایهها به ایران زیاد خواهد شد و ملک به عنوان یک دارایی ثابت و سرمایهای رشد میکند. از آن طرف ما با کسری مسکن و انباشت تقاضا که طی سالهای گذشته مرتبا داشتیم مواجه بودیم.
فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوهسازان ـ نیز با بیان اینکه قیمت سیمان، فولاد، دستمزد، عوارض و مالیات در ماههای اخیر رشدهای قابل توجهی داشته است، گفت: با این هزینهها چطور برخی انتظار مسکن ارزان را دارند؟ مشکل بازار مسکن کمبود عرضه و رکود ساختوساز است، نه آگهی در سایتها. به جای مچگیری از پلتفرمها، از دولت بخواهیم تسهیلات ساخت بدهد و بروکراسی را کم کند.
وی تاکید کرد: مطابق رصدهای صورت گرفته قیمت مسکن در تمام نقاط کشور دچار نوسان افزایشی شده است و محدود به یک جغرافیای خاص نیست. روند رشد قیمتها از پاییز سال گذشته آغاز و با شروع جنگ ۴۰ روزه صرفا در بعضی نقاط کشور کند شد. در برخی دیگر از نقاط مثل خراسان شمالی، رضوی و جنوبی و شمال کشور گیلان تا مازندران و گلستان، حتی در زمان جنگ رمضان مسیر افزایشی را طی کرد. افزایش قیمتها نیز به شکل ذاتی صورت گرفت.
دبیر کانون سراسری انبوهسازان، بازار مسکن را تابعی از اقتصاد کلان میداند که به صورت مویرگی از آن تبعیت میکند. به گفته پورحاجت، افسانه چند مالک بزرگ که پشت میز بنشینند و قیمتها را دستوری بالا ببرند، خندهدار است. با شعار و هیاهو هم نه تا پیش از این قیمت کنترل شده و نه از این پس کنترل خواهد شد.
مسکن ملی سوار بر دوش تورم
به گفته پورحاجت، بعد از جنگ قیمت محصولات فولادی و پتروشیمی افزایش پیدا کرده و بر روی قیمت نهادههای ساختمانی و متعاقبا هزینه ساخت اثر گذاشته است. با این حال خرید و فروش نسبت به سال گذشته بهتر و روانتر انجام میشود.
این فعال صنعت ساختمان اظهار کرد: اینکه بگوییم مردم پول ندارند و افزایش قیمتها بر روی بخش خرید و فروش تأثیر میگذارد را باید از دو جنبه بررسی کرد؛ گروهی از متقاضیان نمیتوانند وارد بازار مسکن شوند که دولت از طریق مسکن حمایتی باید تأمین مسکن آنها را بر عهده بگیرد. سایر مردم از بازار ملک خرید خود را انجام میدهند. بنابراین فعالان بازار املاک نباید اطلاعات اشتباه بدهند.
ریشه در زمین است، نه آسمان مجازی
پورحاجت، ارائه اطلاعات اشتباه به بازار مسکن را منجر به تشدید مسائل این بخش دانست و گفت: باید بگذاریم بازار مسیر طبیعی خود را طی کند و حتی به دولت پیشنهاد میشود در بازار ملک مداخله نداشته باشد. از سال ۱۳۸۸ که دولت دست به مداخله گسترده در بخش مسکن از طریق مسکن مهر زد مشکلات عدیدهای در سطوح مختلف اقتصاد مسکن و حتی اقتصاد کلان ایجاد شد.
وی خاطرنشان کرد: تعداد اندکی از اقشار پایین که بهحق باید حمایت شوند از طریق مسکن مهر خانهدار شدند اما در قالب کلی این طرح صدمات جبرانناپذیری را به اقتصاد کشور و صنعت ساختمان وارد کرد. با طولانی شدن طرح مسکن مهر حتی تعداد قابل توجهی از متقاضیان واقعی سرگردان شدند.
دبیر کانون انبوهسازان درباره راهکار کنترل قیمت مسکن گفت: بازار ملک صرفا باید از طریق شاخصهای اقتصاد کلان و عرضه و تقاضا مورد بررسی قرار گیرد. سالهای سال قیمت مسکن حدود یک عدد مشخصی بر مبنای دلار تراز میشود. در حال حاضر هم نزدیک به همان عدد است. اعداد و ارقام هزینههای دلاری مسکن در جهان تقریبا مشخص است و در کشورهای مختلف تفاوت بنیادی دیده نمیشود. ما اگر میخواهیم قیمت مسکن را کنترل کنیم باید ارزش پول ملی را تقویت و از تورم جلوگیری کنیم.