حسین کوثری: بازار اجاره این روزها به یکی از پرتنشترین بخشهای اقتصاد خانوار تبدیل شده؛ جایی که تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها نه توانسته نگرانی مستأجران را کاهش دهد و نه رضایت مالکان را جلب کند. واکنشهای مخاطبان خبرآنلاین از شکاف عمیق میان دو طرف حکایت دارد؛ شکافی که بسیاری، ریشه آن را در تورم، افت قدرت خرید و نبود نظارت مؤثر بر بازار مسکن میدانند.
سطح هزینه مسکن برای خانوارها کاهش یافت؟
جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران از شاخص قیمت مصرفکننده در خرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد بازار اجاره مسکن در میان گروههای مختلف کالا و خدمات مصرفی خانوار، کمترین میزان تورم را ثبت کرده است.
جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران از شاخص قیمت مصرفکننده در خرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد بازار اجاره مسکن در میان گروههای مختلف کالا و خدمات مصرفی خانوار، کمترین میزان تورم را ثبت کرده است؛ بهطوری که تورم نقطهبهنقطه اجارهبها با ثبت رقم ۳۱.۲ درصد، حدود یکسوم تورم عمومی کشور بوده است. این در حالی است که اقتصاد ایران در همین بازه، تورم عمومی نقطهبهنقطه ۸۸.۶ درصدی را تجربه کرده است.
بازار اجاره مسکن در خردادماه ۱۴۰۵ برخلاف بسیاری از گروههای کالایی و خدماتی، با رشد محدودتری مواجه شد. براساس گزارش مرکز آمار ایران از تغییرات شاخص قیمت مصرفکننده، تورم ماهانه اجاره مسکن در این ماه ۲.۴ درصد اعلام شده؛ در حالی که تورم عمومی ماهانه به ۵.۹ درصد رسیده است.
این آمار نشان میدهد سرعت افزایش هزینه مسکن برای مستاجران در خرداد کمتر از رشد کلی قیمت کالاها و خدمات در اقتصاد بوده است؛ بهگونهای که تورم ماهانه عمومی حدود ۲.۵ برابر تورم ماهانه اجاره ثبت شده است.
بررسی تورم نقطهبهنقطه نیز فاصله قابل توجه میان بازار اجاره و سایر بخشهای اقتصادی را نشان میدهد. تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن در خردادماه ۳۱.۲ درصد بوده، در حالی که تورم عمومی نقطهبهنقطه به ۸۸.۶ درصد رسیده است. به این ترتیب، رشد هزینه اجاره در مقایسه با رشد میانگین قیمت کالاها و خدمات، فاصله محسوسی داشته است.
همچنین تورم سالانه اجاره مسکن در خردادماه ۳۲.۸ درصد اعلام شده، در حالی که تورم سالانه کل کشور ۶۲ درصد بوده است. این اختلاف نشان میدهد بخش مسکن و بهویژه اجارهبها، کمترین سرعت افزایش قیمت را در میان گروههای اصلی سبد مصرفی خانوار داشته است.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند پایینتر بودن رشد اجارهبها نسبت به تورم عمومی، به معنای کاهش سطح هزینه مسکن برای خانوارها نیست، بلکه نشاندهنده کندتر شدن سرعت رشد این بازار در مقایسه با سایر بخشهاست.
یکی از دلایل اصلی این موضوع، کاهش قدرت خرید خانوارها و محدود شدن توان پرداخت مستاجران است. در شرایطی که افزایش شدید قیمت کالاهای مصرفی، سهم بیشتری از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده، ظرفیت بازار برای پذیرش افزایشهای بیشتر اجاره محدودتر شده است.
از سوی دیگر، بازار مسکن طی ماههای اخیر با کاهش توان معامله و افت تقاضای موثر مواجه بوده است. این شرایط باعث شده بخشی از مالکان برای حفظ مستاجر و جلوگیری از خالی ماندن واحد، افزایشهای شدید قیمتی را با احتیاط بیشتری اعمال کنند.
روند نزولی تورم اجاره در ماههای اخیر نیز قابل توجه است. گزارشهای پیشین مرکز آمار نشان میداد تورم نقطهبهنقطه اجاره در اردیبهشت ۱۴۰۵ به حدود ۳۰.۹ درصد رسیده بود که پایینترین سطح چهار سال اخیر عنوان شده بود.
با این حال، فعالان بازار مسکن تأکید میکنند پایین بودن تورم رسمی اجاره به معنی رفع مشکلات مستاجران نیست؛ چراکه سطح فعلی اجارهبها همچنان نسبت به درآمد بسیاری از خانوارها بالاست و فشار هزینه مسکن همچنان یکی از مهمترین دغدغههای اقتصادی خانوارها محسوب میشود.
در مجموع، دادههای خرداد نشان میدهد بازار اجاره در مقایسه با سایر بازارها وارد دورهای از «کاهش شتاب رشد» شده است؛ اما تداوم این روند به عواملی مانند کنترل تورم عمومی، افزایش عرضه مسکن استیجاری و بهبود قدرت خرید خانوارها وابسته خواهد بود.
قیمت مسکن در تهران از پیش از جنگ تاکنون ۸۰ درصد افزایش یافته است
عضو اتحادیه مشاوران املاک گفت: با وجود افزایش ۸۰ درصدی قیمت مسکن از پیش از جنگ تاکنون، تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها اقدامی منطقی برای حمایت از مستأجران و کاهش فشار بر این قشر است.
تورج سرباز، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک درباره تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره مستأجران در سال جاری، اظهار کرد: قیمت مسکن از پیش از جنگ تاکنون حدود ۸۰ درصد افزایش یافته است. در این شرایط، مستأجران به عنوان یکی از اقشار آسیبپذیر جامعه بیشترین آسیب را متحمل شدهاند و لازم بود تمهیداتی برای حفظ حداقل حقوق این قشر اندیشیده شود.
وی افزود: سقف مجاز ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها که از سوی دولت اعلام شده، تصمیمی منطقی است. هرچند قیمت مسکن رشد قابل توجهی داشته، اما دولت با هدف حمایت از مستأجران این مصوبه را به تصویب رسانده تا فشار کمتری به اقشار آسیبپذیر وارد شود.
افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها، تنها راه نجات مستأجران بود
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: بر اساس این مصوبه، مستأجرانی که موعد پایان قرارداد اجاره آنها فرا رسیده است، میتوانند بدون نیاز به تنظیم قرارداد جدید، قرارداد خود را برای مدت یک سال تمدید کنند. در این تمدید، مبلغ ودیعه (قرضالحسنه) و اجارهبهای ماهانه حداکثر تا سقف ۲۵ درصد افزایش مییابد و مستأجران میتوانند با همین شرایط در واحد مسکونی خود سکونت داشته باشند.وی ادامه داد: این تصمیم با توجه به شرایط جنگی و نابسامانیهای موجود در بازار مسکن اتخاذ شد تا از مستأجران در این مقطع زمانی حمایت شود و امنیت بیشتری در بازار اجاره ایجاد شود.
سرباز با بیان اینکه این مصوبه میتواند آغاز یک رویکرد حمایتی در بازار اجاره باشد، گفت: به نظر میرسد این اقدام یک بدعت مثبت برای حمایت از اقشار آسیبپذیر است. اگر دولت و حاکمیت بتوانند در حوزه قیمتگذاری نیز ورود مؤثرتری داشته باشند و چارچوب مشخصی برای قیمتها تعیین کنند، میتوان از افزایشهای بیضابطه و بدون مبنا جلوگیری کرد؛ حاکمیت باید با قدرت بیشتری به ساماندهی بازار مسکن ورود کند، زیرا قیمتها در بسیاری از موارد بدون ضابطه افزایش پیدا میکند. تعیین سازوکار مشخص برای قیمتگذاری میتواند از ادامه این روند جلوگیری کند.
بانکها با شرکتهای پوششی به التهاب بازار مسکن دامن میزنند
وی با انتقاد از عملکرد برخی بانکها در بازار مسکن اظهار کرد: برخی بانکها از طریق شرکتهای پوششی وارد بازار مسکن میشوند و در کنار آن، گروهی از دلالان نیز به صورت نامحسوس زمینه افزایش قیمتها را فراهم میکنند، رسالت بانکها خدمترسانی به مردم است، نه اینکه با سرمایهگذاری در بازار مسکن، بهویژه در مناطق یک، دو و سه شهر، زمینه افزایش قیمتها را فراهم کنند. ابتدا باید این مسائل برطرف شود و سپس درباره حقوق مالکان و سایر تصمیمات مرتبط با بازار اجاره و مسکن تصمیمگیری شود.
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: بانکها با استفاده از نوسانات بازار، بخشی از نقدینگی موجود را از طریق واسطهها و دلالان به بازار مسکن تزریق میکنند و این روند در نهایت موجب افزایش قیمتها و رشد ارزش افزوده املاک میشود؛ موضوعی که به اعتقاد من یکی از عوامل تأثیرگذار بر تداوم التهاب بازار مسکن است.
برخی مالکان اجارهبها را تا صددرصد افزایش دادهاند
این مقام صنفی با اشاره به رشد شدید اجارهبها در سالهای اخیر، تصریح کرد: طی یک تا دو سال گذشته افزایش قیمت اجاره بسیار قابل توجه بوده و در برخی موارد مالکان نرخ اجاره را تا ۹۰ یا حتی صددرصد افزایش دادهاند؛ به همین دلیل لازم بود برای جلوگیری از این نابسامانی و سوءاستفاده برخی افراد از شرایط بازار، دولت در حوزه تعیین سقف افزایش اجارهبها ورود کند.
وی تاکید کرد: اگر این نرخگذاری با ضمانتهای اجرایی لازم همراه باشد، میتواند اثرگذاری بیشتری داشته باشد. نهادهایی مانند سازمان تعزیرات حکومتی، مراجع حل اختلاف و سایر دستگاههای مسئول باید اجرای قانون را بهطور جدی دنبال کنند تا از تضییع حقوق مستأجران جلوگیری شود. همچنین در مواردی که مشمول این قانون هستند، باید از صدور رأی تخلیه مستأجر جلوگیری شود.
سرباز درباره موضوع حقوق مالکان نیز گفت: مالکیت در جمهوری اسلامی ایران و بر اساس مبانی اسلامی کاملاً محترم است، اما باید شرایط خاص امسال را نیز در نظر گرفت. در سالی که کشور درگیر جنگ و ناامنی بود، بسیاری از مستأجران ناچار شدند محل سکونت خود را ترک کنند و برای حفظ جان خود و خانوادهشان به مناطق دیگر بروند.
مستأجران در جنگ ناچار به پرداخت اجاره مضاعف شدند
وی یادآور شد: بسیاری از این افراد در حالی که خود مستأجر بودند، مجبور شدند در محل دیگری نیز هزینه اجاره پرداخت کنند و عملاً با پرداخت اجاره مضاعف مواجه شدند. از این رو، به نظر من منطقی و عادلانه است که سقف افزایش اجارهبها بیش از ۲۵ درصد تعیین نشود، زیرا مستأجران توان پرداخت هزینههای مضاعف در دو محل را نداشتند.
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: اگر به واحدهای اقامتی و خانههایی که بهصورت روزانه یا ماهانه اجاره داده میشوند مراجعه کنید، مشاهده خواهید کرد که بخش قابل توجهی از افرادی که این واحدها را اجاره کردهاند، به دلیل شرایط جنگی و از روی اجبار به آنها پناه بردهاند. مستأجران در این شرایط هیچ تقصیری نداشتند که علاوه بر پرداخت اجاره محل سکونت اصلی، ناچار به پرداخت هزینه اجاره محل دیگری نیز شوند.
وی بیان کرد: در سال جاری بیشترین آسیب متوجه قشر آسیبپذیر مستأجر بوده است و به همین دلیل تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها اقدامی منطقی و عادلانه محسوب میشود. البته دولت و حاکمیت باید با استفاده از ظرفیت دستگاههای نظارتی، بهویژه در حوزه نظارت بر عملکرد بانکها و سایر عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن، نظارت مؤثرتری اعمال کنند و برای روند افزایش قیمت املاک نیز چارچوب مشخصی تعیین شود.
افزایش قیمت املاک نباید بهانه شرایط کشور باشد
سرباز گفت: نباید صرف وقوع برخی اتفاقات یا آسیب دیدن تعدادی از زیرساختها، قیمت املاک بدون ضابطه و به شکل افسارگسیخته افزایش پیدا کند. به اعتقاد من، بخشی از این افزایش قیمتها ناشی از فعالیت دلالان، سفتهبازان و سوداگرانی است که با در اختیار گرفتن بازار، روند عرضه و تقاضا را مدیریت میکنند و هر زمان که بخواهند قیمتها را افزایش میدهند یا شرایط بازار را تغییر میدهند.
مهار بانکها و سفتهبازان، نسخه آرامش بازار مسکن است
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک در پایان خاطرنشان کرد: اگر فعالیت این افراد کنترل و مدیریت شود، بازار مسکن به آرامش و تعادل واقعی خود بازخواهد گشت و در نتیجه شاهد تداوم تورم و رکود تورمی در بازار ملک نخواهیم بود.