شیرین رستم آبادی
وکیل پایه یک دادگستری
فرض کنید ساعت هشت شب است، تازه از سر کار برگشتهاید و در حال استراحت هستید که ناگهان صدای در میآید. صاحبخانه است، بدون هماهنگی قبلی، برای «یک نگاه سریع» به لولهکشی حمام. آیا حق دارد؟ آیا شما مجبورید در را باز کنید؟
شاید تا امروز به این سوال فکر نکرده باشید، اما دقیقاً همین نوع موقعیتهای بهظاهر ساده و روزمرهاند که بیشترین دعواهای حقوقی را در حوزه اجارهنشینی بهوجود میآورند. خیلی از اختلافات میان مستأجر و موجر از همینجا شروع میشود: جایی که هیچکدام از طرفین دقیقاً نمیدانند مرز حقشان کجاست. مستأجر فکر میکند خانه کاملاً در اختیار اوست و هیچکس حق ورود ندارد، موجر هم فکر میکند چون مالک است، هر وقت بخواهد میتواند سر بزند. واقعیت قانونی، جایی میان این دو برداشت قرار دارد. چند سوالی که شاید تا امروز جوابش را ندانید
آیا موجر میتواند بدون اطلاع وارد ملک اجارهای شود؟
خیر. ملک پس از عقد اجاره در اختیار کامل مستأجر قرار میگیرد و ورود بدون اجازه، حتی توسط مالک، از نظر قانونی تصرف غیرمجاز محسوب میشود؛ مگر در موارد اضطراری مثل آتشسوزی یا خطر جانی.
اگر موجر بخواهد پیش از پایان قرارداد، مستأجر را بیرون کند چه؟
تا زمانی که مدت اجاره تمام نشده، موجر نمیتواند بهصرف تغییر نظر، مستأجر را تخلیه کند. تخلیه پیش از موعد فقط با دلایل مشخص قانونی یا توافق طرفین ممکن است.
تکلیف ودیعه چیست اگر صاحبخانه بخشی از آن را کم کند؟
موجر فقط در صورت وجود خسارت واقعی و مستند به ملک، حق کسر از ودیعه را دارد؛ نه برای فرسودگی طبیعی ناشی از استفاده معمولی.
اگر خانه دچار نقص فنی جدی شود (مثل خرابی سیستم گرمایش) مسئول کیست؟
تعمیرات اساسی و ساختاری بر عهده موجر است، مگر خرابی ناشی از تقصیر مستأجر باشد. تعمیرات جزئی و مربوط به نگهداری روزمره معمولاً به عهده مستأجر است، اما این تقسیمبندی بهتر است از همان ابتدا در قرارداد مشخص شود تا در لحظه بروز مشکل، بحثی پیش نیاید.
آیا موجر میتواند در میانه مدت قرارداد، اجارهبها را افزایش دهد؟
تا زمانی که قرارداد معتبر است، موجر حق ندارد یکطرفه مبلغ اجاره را تغییر دهد. افزایش اجارهبها تنها در پایان مدت قرارداد و برای تمدید آن قابل طرح است، آن هم در چارچوب مقرراتی که برای این موضوع تعیین شده است.
چرا دانستن اینها مهم است؟
بسیاری از مستأجران بهخاطر ندانستن حقوق خود، سکوت میکنند و مقابل رفتارهایی که خلاف قانون است تسلیم میشوند، فقط چون فکر میکنند «صاحبخانه همیشه حق دارد». از سوی دیگر، بسیاری از موجران هم ناخواسته با اقداماتی که فکر میکنند حق مالکیتشان است، وارد حوزه تخلف قانونی میشوند و خودشان را در معرض شکایت قرار میدهند.
ادامه در صفحه 2