ایران در حال عبور از یک تغییر مهم جمعیتی است در حقیقت کاهش نرخ باروری در کنار افزایش امید به زندگی، ساختار سنی کشور را بهتدریج به سمت سالمندی سوق داده است. بر اساس برآوردهای سازمان ملل در سال ۲۰۲۳ حدود ۱۲ درصد جمعیت ایران ۶۰ سال و بیشتر داشتهاند و پیشبینی میشود این سهم تا سال ۲۰۵۰ به حدود یکسوم جمعیت برسد. این تغییر جمعیتی نیاز به مجموعهای از خدمات مراقبتی، توانبخشی، مسکن و حمایتهای خانوادگی و اجتماعی برای سالمندان دارد که نمیتوان آنها را صرفاً به مراقبتهای درمانی محدود کرد. در چنین شرایطی توسعه خدمات در منزل، گسترش مراکز توانبخشی و مراقبتی بیش از گذشته اهمیت پیدا میکند.
در برنامه ریزی توسعه شهری به منظور پیش بینی نیاز به انواع کاربری ها و خدمات عمومی به میزان افزایش جمعیت توجه شده و کمتر به ویژگی های ساختار جمعیتی توجه می شود در نتیجه برنامه ریزی جهت تامین مسکن دستخوش نگرشی یک بعدی به مسایل جمعیت شناختی و ارتباط آن با مساله تقاضای مسکن می گردد. تعمیم جمعیت کلی و استنتاج از آن برای پیش بینی مسکن مورد نیاز می تواند زمینه ساز کاستی هایی در جهت تامین مسکن باشد.
اما این وضعیت چگونه بر بازار مسکن تاثیر میگذارد؟ مهمترین تاثیری که سالمندی جمعیت بر بازار مسکن بر جای خواهد گذاشت، از رهگذر کاهش شیب تقاضا برای ساخت مسکن میگذرد. به عبارت ساده، هر چقدر جمعیت سالمندتر باشد، تقاضا برای خرید مسکن و جا به جا شدن خانوار کاهش پیدا میکند.
از آن سو، مشکلات متعددی در مورد وراثت املاک پیش خواهد آمد: چه کسی مالک ملکی خواهد بود که صاحب آن به تازگی درگذشته است؟ آیا همچون سالهای گذشته، ملک قدیمی برای ساخت واحدهای مسکونی جدید به بازار عرضه میشود یا نه؟ (و پرسشهایی نظیر این ها)
با این همه، مهمترین آماری که فعالان حوزه مسکن باید به آن توجه کنند، تغییرات تعداد خانوار در ایران است. با شکل گیری هر خانوار جدید (ناشی از ازدواج، طلاق، شکل گیری خانوار تک نفره، مهاجرت دانشجویی به شهرهای بزرگ و امثال این ها) تقاضایی جدید در بازار مسکن ایجاد میشود.
با این همه، شواهد آماری نشان میدهند که اکنون شیب شکل گیری خانوار جدید ناشی از ازدواج در ایران کاهش پیدا کرده و در سوی مقابل، شکل گیری خانوارهای جدید ناشی از طلاق رشد پیدا کرده است. به این ترتیب، جنس تقاضا، از جمله در مورد متراژ، محلههای پرطرفدار و امکانات مورد نیاز، به سرعت تغییر خواهد کرد.خانوار تک نفره (دانشجویی که تنها و در شهری دیگر زندگی میکند؛ فرزندی که جدا از خانواده زندگی میکند و البته افراد مطلقه)، قطعاً متراژهای کوچکتر را ترجیح میدهند و این موضوع، همین حالا هم نقصی جدی در بازار مسکن ایران است.
آمارها نشان میدهند که حدود ۶۵ درصد از تمام خانههای مسکونی خالی از سکنه (که تعداد آنها در کل کشور بین ۲.۵ تا ۳ میلیون واحد تخمین زده میشود)، بالاتر از ۱۰۰ مترمربع مساحت دارند. به این ترتیب و با توجه به قیمت ها، واضح است که بخش اعظم واحدهای مسکونی خالی از سکنه، اساساً برای جمعیت هدف ساخته نشده اند و با کاهش روزافزون متقاضی رو به رو خواهند بود.